Ratgeber · Bauorganisation
Generalunternehmer oder Einzelvergabe? Die ehrliche Analyse
Von Michael Beining · Staatl. gepr. Bautechniker · Mitglied IK-RLP Nr. 65526
Die meisten Eigentümer entscheiden sich für Einzelvergabe, weil es billiger klingt. Keiner verdient am Koordinationsaufwand, jeder Handwerker gibt sein bestes Angebot ab, und man hat die volle Kontrolle. In der Praxis stimmt das genau einmal: auf dem Angebotsstapel vor Baubeginn. Danach zählt die Abfolge.
Die drei Modelle im Vergleich
| Kriterium | Einzelvergabe | Generalunternehmer | Projektleitung (PlanB) |
|---|---|---|---|
| Vertragspartner | Viele (je Gewerk) | Einer (GU) | Viele + Koordinator |
| Haftung bei Schäden | Jeder für sich | GU gesamthaft | Koordinator, je nach Leistung |
| Preistransparenz | Hoch | Niedrig (GU-Marge) | Hoch |
| Koordinationsaufwand Eigentümer | Sehr hoch | Gering | Gering |
| Fachkenntnis nötig | Hoch | Niedrig | Niedrig |
| Förderantragsbegleitung | Eigenverantwortung | Oft nicht im Preis | Im Leistungsumfang |
| Typische Mehrkosten ggü. Angebot | 15–30 % | 20–35 % GU-Aufschlag | 8–15 % Koordination |
Fünf Risiken der Einzelvergabe
Diese Risiken entstehen nicht durch schlechte Handwerker. Sie entstehen durch fehlende Koordination – und sie tauchen in fast jedem Sanierungsprojekt auf, das ohne Bauleitung durchgeführt wird.
Gewährleistungsstreit an der Schnittstelle
Der Estrichleger sagt: der Rohbau war nicht eben genug. Der Rohbauer sagt: der Estrich war zu feucht. Sie sitzen dazwischen, ohne Sachverständnis und ohne Hebel. Wer alle Gewerke koordiniert, definiert Abnahmekriterien vor Übergabe – und hat einen Ansprechpartner für jeden Mangel.
Terminabstimmung scheitert
Acht Handwerker, acht Kalender. Estrichleger hat drei Wochen früher Kapazität – aber der Putz ist noch nicht trocken. Elektriker kommt drei Wochen zu spät – Maler sitzt vor der Tür. Jede Verzögerung kostet: Doppelfahrten, Standgeld, verschobene Auszugstermine.
Vergabefehler beim Material
Falsche Leitungsquerschnitte, die Elektriknorm nicht einhalten. Rohre für Fußbodenheizung in falschem Abstand verlegt. Das fällt erst beim Heizungscheck auf – wenn der Estrich schon drüber ist. Planung und Ausschreibung durch Fachleute verhindern das, bevor Geld ausgegeben wird.
Förderfenster wird verpasst
KfW-Antrag muss vor Vergabe der Aufträge gestellt sein. BAFA-Antrag vor Vertragsabschluss. Wer die Förderanträge nachzieht, verliert sie vollständig. Bei einer Kernsanierung kann das 15.000 bis 40.000 € Förderverlust bedeuten.
Mangelnde Dokumentation
Für die Versicherung, für den Wiederverkauf, für das Finanzamt: Alle Baumaßnahmen müssen lückenlos dokumentiert sein. Bei Einzelvergabe sammeln Eigentümer Abnahmeprotokolle und Rechnungen in Eigenregie – und oft unvollständig.
Was Projektleitung konkret leistet
PlanB ist kein klassischer Generalunternehmer – Sie bleiben Auftraggeber aller Gewerke und haben volle Kostentransparenz. Was PlanB übernimmt:
Das Koordinationshonorar liegt typisch bei 8–15 % der Bausumme. Bei einer Sanierung für 150.000 € sind das 12.000–22.500 € – weniger als ein einziger vermiedener Schaden an der falschen Gewerke-Reihenfolge.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Einzelvergabe?
Bei der Einzelvergabe beauftragen Sie jeden Handwerker direkt – Sie sind der Auftraggeber für Elektriker, Sanitär, Maler, Bodenleger und alle anderen Gewerke. Bei einem Generalunternehmer beauftragt ein einziger Vertragspartner alle Gewerke in Ihrem Namen. Ein Projektleiter wie PlanB liegt dazwischen: Sie bleiben Auftraggeber, aber die Koordination, Planung und Schnittstellenverantwortung übernimmt PlanB.
Ist es billiger, jeden Handwerker einzeln zu beauftragen?
Auf dem Papier ja – in der Realität oft nein. Koordinationsfehler, Schnittstellen-schäden, Doppelarbeiten und verpasste Förderanträge kosten häufig mehr als ein Koordinationshonorar. Wer acht Handwerker selbst steuert, plant außerdem erhebliche Eigenzeit ein.
Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?
Bei der Einzelvergabe haftet jeder Handwerker nur für sein eigenes Gewerk. Schäden an der Schnittstelle (z. B. Putzrisse durch den Estrich, Böden durch Feuchtigkeit ruiniert) sind Gewährleistungsstreitigkeiten, die sich über Monate hinziehen. Beim Generalunternehmer oder Projektleiter gibt es einen Ansprechpartner für alle Mängel.
Was kostet ein Projektleiter oder Baukoordinator?
Typisch sind 8–15 % der Bausumme als Koordinationshonorar, oder ein Festpreis für definierte Leistungen. Bei PlanB ist das Erstgespräch kostenlos; eine Kostenschätzung kostet 400 €, die bei Beauftragung vollständig angerechnet wird.
Kann ich Teilleistungen koordinieren lassen?
Ja. Wer die technische Erfahrung hat und Zeit investieren kann, koordiniert einfachere Gewerke selbst – zum Beispiel Malerarbeiten oder Außenanlagen. PlanB übernimmt auch gezielt nur die technischen Gewerke (Heizung, Sanitär, Elektro) oder nur die Förderantragskoordination.
Ihr Projekt – ein Ansprechpartner.
Kostenloses Erstgespräch vor Ort. Wir prüfen Ihren Sanierungsumfang und zeigen konkret, welche Koordinationsleistungen sinnvoll sind – ohne unnötige Leistungen im Paket.